A beruházás elindításakor minden Beruházó számára fontos kérdés, hogy hogyan tudja minél kevesebb ráfordítással megvalósítani az általa megálmodott épületet. 2008. év elejétől a „fordított” adózást bevezették az építőipari szolgáltatások területére is, mellyel jelentősen megváltozott az építési tevékenységekkel kapcsolatos költségek elszámolása. A 2007.évi CXXVII. trv. 142. § (1) bekezdése szerint az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti meg termékértékesítés, ingatlanhoz kapcsolódó építési-szerelési, karbantartási, javítási szolgáltatások nyújtása esetében. Ha a generálkivitelező olyan ingatlant hoz létre, amelyet nem kell az ingatlan nyilvántartásba bejegyezni, de az építkezés engedélyköteles fordítottan adózik. MIT IS JELENT A FORDÍTOTT ADÓZÁS A GYAKORLATBAN A BERUHÁZÓ SZÁMÁRA ÉS HOGYAN TUD EZZEL KÖLTSÉGET MEGTAKARÍTANI? A fordított ÁFA fizetés azt jelenti, hogy az ÁFA működési mechanizmusával ellentétben értékesítéskor nem az eladó fizeti meg a számlában foglalt összeg után az ÁFÁt, hanem a vevő. A fizetés azonban a vevő részéről nem jelent – néhány kivételtől eltekintve – tényleges befizetést, mivel ha a vállalkozás Áfa alany, akkor a számla alapján jogosult az ÁFA levonására is és így nem keletkezik tényleges adófizetési kötelezettség! Vagyis ha a Beruházó az építési munkát kiadja generálkivitelező részére, akkor ő olyan számlát kap a Kivitelezőtől, melyen az ÁFA tartalom nem lesz feltüntetve. A Beruházónak kell kiszámolni és befizetnie az adót, viszont ha a Beruházó áfa alany, akkor egyúttal le is vonja az ÁFÁt. Tehát a Beruházónak nettó értéken elég meg finanszíroznia az építkezést, amennyiben generálkivitelezővel végezteti el az építkezést. A Beruházó megoszthatja az építkezést, úgy hogy megveszi az anyagokat és alvállalkozókat von be a kivitelezésbe, de ekkor csak az alvállalkozók munkadíjának elszámolásakor tud ÁFÁt levonni és követelni egyszerre az NAV-tól, mivel az anyagok megvásárlásakor rögtön ki kell fizetni azt az eladónak. Ezzel elveszti a lehetőséget, hogy a projektet nettó értéken finanszírozza meg, ugyanis az ÁFÁt csak a megkezdett áfa időszak végén igényelheti vissza. Összefoglalva a „fordított adózás” egy fajta költség megtakarítást jelent, abban az esetben, ha generálkivitelezővel építetjük meg az épületünket, mert amikor az ÁFA fizetési kötelezettség keletkezik egyúttal ÁFA levonási jog is keletkezik, így nettó értéken valósulhat meg a beruházás.

Wie können wir die Umsatzteuer sparen?

Beim Beginn der Investition taucht für jeden Bauherrn eine wichtige Frage auf, wie man das erträumte Gebäude mit geringstem Aufwand verwirklichen kann.

Ab Anfang 2008 wurde „die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft“ auch bei bauindustriellen Leistungen eingeführt, und damit sind die Kosten, die mit Bautätigkeiten im Zusammenhang sind, sehr geändert. Nach dem Gesetz Nr. CXXVII/ 2007 142. § (1) Abschnitt hat der Leistungsempfänger oder der Einkäufer die Umsatzsteuer zu entrichten, die bei einer Immobilie nach dem Verkauf, Bau,- oder Montierungsleistungen, Instandhaltung oder Reparaturen entstehen. Wenn der Generalbauträger eine Immobilie zustande bringt, die in  kein Immobilienkataster eingeführt werden soll, aber die Ausführung Genehmigungspflichtig ist, kann er die  Umkehrung der Steuerschuldnerschaft verwenden.

WAS BEDEUTET DIE UMKEHRUNG DER STEUERSCHULDNERSCHAFT FÜR DEN BAUHERRN UND WIE KENN ER DAMIT KOSTEN SPAREN?

Die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft ist eine Spezialregelung im Umsatzsteuerrecht, nach der nicht der leistende Unternehmer, sondern der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer zu entrichten hat. Die Entrichtung für den Leistungsempfänger bedeutet aber – bis auf einige Ausnahme –  keine Bezahlung, da wenn der Unternehmen Steuersubjekt ist, dann ist er berechtigt die Umsatzsteuer  laut der Rechnung abzuziehen, so entsteht keine richtige Steuerbezahlungspflicht! Also wenn der Bauherr  einen Generalbauträger mit den Bauarbeiten beauftragt, bekommt er vom Bauträger eine Rechnung,  auf der keine Umsatzsteuer vermerkt sein wird. Der Bauherr hat die Steuer auszurechnen und zu bezahlen, aber wenn der Bauherr Steuersubjekt ist, zieht er  die Umsatzsteuer zugleich ab. Also der Bauherr soll die Bauarbeiten auf Nettowert finanzieren, falls er einen Generalbauträger mit den Bauarbeiten beauftragt. Der Bauherr kann die Bauarbeiten aufteilen, so dass er die Materialien kauft und  Subunternehmer in die Ausführung einzieht, aber in dem Fall kann er Umsatzsteuer nur vom Arbeitslohn der Subunternehmer abziehen und von der Finanzverwaltung gleichzeitig verlangen, aber  beim Materialienkauf  muss die Umsatzsteuer für den Verkäufer sofort bezahlt werden. Damit verliert er die Möglichkeit, das Projekt auf Nettowert zu finanzieren, denn die gezahlte Umsatzsteuer bis zur Erstattung vorfinanzieren muss, also bis zum Ende vom Umsatzzeitraum.

Zusammenfassend: „die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft“ ist eine Art von Kostensparen, in dem Fall, wenn  man sein Gebäude einen  Generalbauträger bauen lässt, weil wenn  ein Umsatzsteuerzahlungspflicht entsteht, fällt  auch ein Umsatzsteuerabzugsrecht an, so können die Bauarbeiten auf Nettowert verwirklicht werden können.

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