Vorteile der Konstruktion Design & Build

Die Konstruktion Design & Build bietet dem Investor die Sicherheit, dass nach der auch die Gesichtspunkte der wirtschaftlichen Bauausführung berücksichtigenden, umsichtigen und durchdachten Planung innerhalb der kürzest möglichen Zeit die Realisierung der Investition auf die effizienteste Weise durchgeführt wird. Planung und Bauausführung arbeiten kontinuierlich zusammen und berücksichtigen die Belange, die Erfahrungen, die übernommenen Termine der jeweils anderen Seite. In den Plan werden keine unnötigen und übermäßig teuren konstruktiven Lösungen, keine irrational gewählten Materialien aufgenommen. Der Investor wird während der gesamten Planung abgestimmten, praxisorientierten und kompetenten technischen Lösungen begegnen.

Wichtigkeit der Qualität der Planung

Mit der umsichtigen Planung kann über die Senkung der Investitionskosten hinaus auch sichergestellt werden, dass das Gebäude über einen erheblichen Mehrwert verfügt. Erst bei der Nutzung stellt sich nämlich heraus, ob das Gebäude gut funktioniert. Das hängt von der Qualität der Planung ab. Es gibt messbare positive Aspekte wie zum Beispiel die unter dem Durchschnitt liegenden Unterhalts- und Instandhaltungskosten, die nicht unbedingt in Zahlen auszudrückenden Vorteile wie beispielsweise die Verbesserung des Erscheinungsbildes des Unternehmens, die sich aus der Funktionalität ergebende effiziente Arbeitsweise sowie die Mitarbeiterzufriedenheit und all das trägt dazu bei, den Erfolg des Unternehmens zu steigern.

Vorbereitung der Investition

Die Vorbereitung der Investition beginnt mit der Auswahl des Grundstücks, was eine große Bedeutung bei der Entwicklung der späteren Kosten hat. Die folgenden Gesichtspunkte spielen eine Rolle dabei, ob die geplante Investition auf dem gekauften Grundstück wirklich errichtet werden kann:

  • Kenntnis der Vorschriften der Bebauungszone (prozentualer Anteil der Bebaubarkeit, Gebäudehöhe usw.…)
  • Ermittlung der die Bebauung einschränkenden Faktoren wie beispielsweise Freileitungen, Erdkabel, Schutzabstände von Hauptstraßen, Wäldern, liegt das Grundstück in einem durch archäologische Ausgrabungen oder Erdbewegungen gefährdeten Gelände usw.…
  • Bebauung der Umgebung, Abstände zwischen Gebäuden, Nähe eines Wohngebiets
  • Geländeverhältnisse (flaches oder abschüssiges Gelände), Bodenqualität (Belastbarkeit)
  • Erreichbarkeit auf öffentlichen Straßen, Sicherstellung des Verkehrsbedarfs von Nutzfahrzeugen
  • Erschlossenheit, Kapazität von Versorgungsleitungen, Anschlussmöglichkeiten an Versorgungsleitungen, Kapazität des Löschwassernetzes

Planungsprogramm und Planungsablauf

Das Planungsprogramm bedeutet die Ermittlung des Investorenbedarfs und dessen Festhalten im Fragebogen, der der Planung als Grundlage dient. Diesen Bedarf vergleichen wir zuerst mit den Eigenschaften des Grundstücks, mit den sich auf die Bebauung und auf die Gebäude beziehenden lokalen und landesweit geltenden Rechtsvorschriften sowie mit den Brandschutzvorschriften. Aufgrund dessen stimmen wir die Möglichkeiten ab und legen das Planungsprogramm endgültig fest. Wir unterbreiten in Form eines Konzeptionsplans einen Vorschlag für die grundrissmäßige Anordnung der Gebäude, für die Zuordnung der Gebäudekonstruktionen, die Gestaltung von Schnitten und Fassaden. Aufgrund des angenommenen Konzeptionsplans arbeiten wir den Genehmigungsplan aus, wir bereiten die Arbeitsteile der einzelnen Baugewerke vor und reichen die zusammengestellte Dokumentation nach der Bestätigung durch den Investor bei der Baubehörde ein. Wir verfolgen den Genehmigungsprozess und halten Kontakt zu den Bearbeitern, gegebenenfalls reichen wir die nötige Mängelbeseitigung ein. Wir fertigen die Bauausführungspläne an, die zum Baubeginn zur Verfügung stehen müssen. Wir stimmen die Arbeitsteile der einzelnen Baugewerke der Ausführungspläne miteinander ab, wir führen Abstimmungen mit dem Investor und arbeiten die Details aus. Bei der Lösung der im Laufe der Bauausführung auftretenden technischen Fragen stehen wir zur Verfügung.

Aufgabe des Investors

Seitens des Investors sind zum Beginn der Planung die folgenden Informationen nötig:

  • Planungsprogramm (Ausfüllen des Fragebogens)
  • Beschreibung der Technologie
  • Kopie der Katasterkarte
  • Informationen auf dem Eigentumsblatt
  • Bezeichnung und Menge der verwendeten oder gespeicherten Materialien nach einzelnen Arten
  • Wenn es ein vorhandenes Gebäude ist, dann dessen Pläne, sofern diese zur Verfügung stehen
  • Wenn früher ein Genehmigungsplan erstellt wurde, dann die Zustimmungserklärung des ursprünglichen Planers zur Umplanung, zur Anfertigung des Ausführungsplans

Zum Baugenehmigungsverfahren ist vom Investor Folgendes nötig:

  • Vollmacht zum Vorgehen bei der Baubehörde
  • Verfahrens-Gebührenmarke oder das die Überweisung nachweisende Dokument
  • das die Überweisung der Fachbehörden-Leistungsgebühren nachweisende Dokument
  • Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn dieser nicht mit dem Bauträger identisch ist
  • Erklärungen der Versorgungsunternehmen
  • Erklärung, wie viel beglaubigte Exemplare der rechtskräftigen Baugenehmigungsdokumentation auf Papierbasis von der Behörde verlangt werden

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A beruházás elindításakor minden Beruházó számára fontos kérdés, hogy hogyan tudja minél kevesebb ráfordítással megvalósítani az általa megálmodott épületet. 2008. év elejétől a „fordított” adózást bevezették az építőipari szolgáltatások területére is, mellyel jelentősen megváltozott az építési tevékenységekkel kapcsolatos költségek elszámolása. A 2007.évi CXXVII. trv. 142. § (1) bekezdése szerint az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti meg termékértékesítés, ingatlanhoz kapcsolódó építési-szerelési, karbantartási, javítási szolgáltatások nyújtása esetében. Ha a generálkivitelező olyan ingatlant hoz létre, amelyet nem kell az ingatlan nyilvántartásba bejegyezni, de az építkezés engedélyköteles fordítottan adózik. MIT IS JELENT A FORDÍTOTT ADÓZÁS A GYAKORLATBAN A BERUHÁZÓ SZÁMÁRA ÉS HOGYAN TUD EZZEL KÖLTSÉGET MEGTAKARÍTANI? A fordított ÁFA fizetés azt jelenti, hogy az ÁFA működési mechanizmusával ellentétben értékesítéskor nem az eladó fizeti meg a számlában foglalt összeg után az ÁFÁt, hanem a vevő. A fizetés azonban a vevő részéről nem jelent – néhány kivételtől eltekintve – tényleges befizetést, mivel ha a vállalkozás Áfa alany, akkor a számla alapján jogosult az ÁFA levonására is és így nem keletkezik tényleges adófizetési kötelezettség! Vagyis ha a Beruházó az építési munkát kiadja generálkivitelező részére, akkor ő olyan számlát kap a Kivitelezőtől, melyen az ÁFA tartalom nem lesz feltüntetve. A Beruházónak kell kiszámolni és befizetnie az adót, viszont ha a Beruházó áfa alany, akkor egyúttal le is vonja az ÁFÁt. Tehát a Beruházónak nettó értéken elég meg finanszíroznia az építkezést, amennyiben generálkivitelezővel végezteti el az építkezést. A Beruházó megoszthatja az építkezést, úgy hogy megveszi az anyagokat és alvállalkozókat von be a kivitelezésbe, de ekkor csak az alvállalkozók munkadíjának elszámolásakor tud ÁFÁt levonni és követelni egyszerre az NAV-tól, mivel az anyagok megvásárlásakor rögtön ki kell fizetni azt az eladónak. Ezzel elveszti a lehetőséget, hogy a projektet nettó értéken finanszírozza meg, ugyanis az ÁFÁt csak a megkezdett áfa időszak végén igényelheti vissza. Összefoglalva a „fordított adózás” egy fajta költség megtakarítást jelent, abban az esetben, ha generálkivitelezővel építetjük meg az épületünket, mert amikor az ÁFA fizetési kötelezettség keletkezik egyúttal ÁFA levonási jog is keletkezik, így nettó értéken valósulhat meg a beruházás.

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